市街化調整区域かどうかの調べ方と、区域内で建築する際の制限

都市計画法第7条は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区域の区分（区域区分）を定めることができると規定しています（都市計画法｜e-Gov法令検索）。市街化区域が「既に市街地になっている、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街地として整備すべき区域」であるのに対し、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされ、原則として新たな建築や開発が制限されます。

調べる方法

区域区分は自治体の都市計画課が公開している都市計画図で確認できます。高松市の場合も、都市計画課のページから都市計画に関する情報の照会窓口が案内されています。国土交通省の不動産情報ライブラリでも、区域区分を含む都市計画情報を地図上で確認できます。市街化区域と市街化調整区域の境界は、道路や河川ではなく行政上の区割りで引かれていることが多く、隣接する土地でも区分が異なる場合があるため、必ず対象地そのものの位置で確認する必要があります。

市街化調整区域では何が制限されるのか

市街化調整区域では、都市計画法第34条に定める要件に該当しない限り、原則として開発許可を受けられず、新たに建物を建てることができません。既存の建物を建て替える場合や、農家が自己用の住宅を建てる場合など、一定の要件を満たす場合には開発許可が下りることがありますが、一般的な住宅の新築や、都市計画区域全体に共通する用途地域の指定（用途地域は通常、市街化調整区域には定められません）とは前提が異なります。市街化調整区域内の土地を購入・活用する場合は、「何が建てられるか」を先に自治体に確認してから計画を立てる必要があります。

農地が含まれる場合の追加確認

市街化調整区域では農地が広く残っていることが多く、対象地が農地である場合は農地法上の許可（転用許可）も別途必要になります。都市計画法の建築制限と農地法の転用許可は別の法律に基づく別々の手続きのため、片方だけを確認して「建てられる」と判断しないよう注意が必要です。農地かどうかは登記簿の地目で確認できますが、現況が宅地化していても登記簿上は農地のままというケースもあるため、地目と現況の両方を確認しておくことが望ましい対応です。

調べる際によくある誤解

「近隣に住宅が建っているから、この土地にも新築できるはずだ」という判断は誤りになりがちです。既存の住宅は、区域区分が指定される前から建っていた既存建築物であったり、個別の開発許可を受けて建てられていたりする場合があり、現況の街並みだけで新築の可否を判断することはできません。区域区分と、都市計画法34条のどの要件に該当しうるかは、必ず都市計画課への個別の相談で確認する必要があります。

開発許可が下りる主なケース

都市計画法34条は、市街化調整区域であっても開発を許可しうる場合を類型として示しています。代表的なものとして、既存集落内で分家住宅を建てる場合、周辺の生活に必要な日用品店舗や診療所を建てる場合、市街化調整区域に長期間居住している者の自己用住宅を建て替える場合などがあります。ただし、これらの要件に該当するかどうかは自治体の判断が入るため、要件の文言だけを見て自分で判断せず、必ず都市計画課の事前相談窓口で個別の土地・計画内容について確認する必要があります。

民泊事業を検討する場合の注意

市街化調整区域は住宅宿泊事業（民泊）や簡易宿所の営業可否にも影響することがあります。用途地域が定められていない区域が多いため、営業可否の判断は用途地域だけでなく、区域区分と自治体の条例をあわせて確認する必要があります。

まとめ

市街化調整区域かどうかは、自治体の都市計画図や国の不動産情報ライブラリで確認できますが、「建築できるかどうか」は区域区分だけでなく都市計画法34条の要件次第です。現況の街並みだけで判断せず、具体的な建築計画を都市計画課に相談してから進めることが重要です。相談の際は、土地の現況（既存建物の有無、農地かどうか）と、建てたい建物の用途をあらかじめ整理して伝えると、必要な要件の該当有無を確認してもらいやすくなります。

本記事は2026-09-18時点の公表情報にもとづく一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。個別の土地の建築可否は自治体の都市計画課にご確認ください。

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